光遠觀察 | 馬光遠最新研判：樓市下跌空間已極爲有限，不建議現在高位投資黃金……
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編輯|許媛媛 主編|楊澤宇
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NO.009馬光遠最新研判：樓市下跌空間已極爲有限，不建議現在高位投資黃金……
60S要點速讀：
1.樓市：我對現在整個房地產市場的評價就是調整過度。從價格、市場、情緒等來看，已經低於均衡點了。目前整個房地產市場已經處在一個新的均衡點，這個新的均衡點可能會維持多長時間？我們也有一個測算，在2023年以前，所有房地產的需求，包括商業地產、住宅地產等，所有的需求維持在10億平以上。到2030年，最低的需求仍然會維持在10億平，這意味着市場下跌的空間極爲有限。
2.黃金：黃金價格太高了，沒有多少支撐因素。中國的購買者是一個因素，央行是一個很重要的因素。但是經過過去幾年央行大幅度地購入黃金，2024年以後，全球的央行還會不會成爲推動全球黃金價格上漲的力量？這要打問號。所以在這個位置要再去做一些投資的話，我認爲已經沒有太高的價值了。
正文：
01、談樓市發展：
當前樓市調整過度，房價下跌的空間非常有限
經過2023年以後的調整，房價現在已經處於均衡的狀態。一是這幾年，實際房價下跌的幅度普遍在20%—30%，甚至超過30%的也不少。從金融的層面來講，30%接近大部分房子首付的中位數。這意味着有些人可以不要這個房子，也不用要還房貸了，把房子交給銀行，這是一個非常關鍵的點。
二是30%左右的降價後，房價基本回到了2015年房價大漲以前的水平，回到了一個有相當一部分人可以買得起房子的水平。
三是從現在整個供求水平來講，也是一個均衡的水平。我個人測算2023年房地產銷售的均衡點，應該在“兩個12”，即2023年賣的房子銷售額應該在12萬億元，銷售面積應該在12億平以上。但是實際情況是，2023年銷售額和銷售面積都跌破“12”了，是十一點幾。這意味着整體的銷售水平已經跌破了需求點，有相當一部分需求在等待，沒有出手。
我對現在整個房地產市場的評價就是調整過度。從價格、市場、情緒等來看，已經低於均衡點了。目前整個房地產市場已經處在一個新的均衡點，這個新的均衡點可能會維持多長時間？我們也有一個測算，在2023年以前，所有房地產的需求，包括商業地產、住宅地產等，所有的需求維持在10億平以上。到2030年，最低的需求仍然會維持在10億平，這意味着市場下跌的空間極爲有限。
馬光遠：不建議現在高位投資黃金，沒有多少因素支撐上漲（來源：C位觀察）
如果2024年需求真的啓動，但是供應跟不上——因爲房地產開發投資在過去兩年的時間裡下滑超過20%，現在整體房地產投資的水平已經低於2015年。從新房的開工面積來講，兩年時間下降了接近一半，這意味着整個供應量在減少，但是需求今年可能會釋放，所以我覺得今年整體來講，不管市場怎麼走，整體的均衡點已經出現了，向下跌的空間已經非常有限。
現在大家爲什麼不出手？第一個原因，有一部分人擔心市場會繼續往下走。我想說的是，向下走的空間非常有限。第二個原因，擔心還有好的政策。萬一再降息，我買房不就買早了嗎？有一個政策層面的考量。第三，房子爛尾的問題對很多人而言是難以承受的，這個問題不解決，有相當一部分人現在是很擔心入市的。
馬光遠：別總說房價有泡沫，目前大多城市房價已經相對合理（來源：C位觀察）
別總說房價有泡沫，泡沫是相對的，在不同的情緒下看待一個市場會有不同的結果。如果情緒好的話，你不認爲它有泡沫；但是如果情緒不好，哪怕股價跌破了它的淨資產，它還會往下跌，大家仍然不會出手。從經濟本身的發展而言，有泡沫比泡沫破滅要好。
十年前當房價是兩三萬/平的時候，大家認爲房價是有泡沫的。但是現在到了七八萬/平，甚至到了十萬以上/平的時候，大家還是認爲有泡沫。有人說只要房價從七八萬/平回到兩三萬/平一定會去買。但是當房價真正在兩三萬/平的水平，他可能還是認爲有泡沫。
泡沫本身是相對的，它一定要放在一個特定的時間和空間下。我們只能根據現在的經濟形勢、市場景氣度來判斷是否有泡沫，它沒有一個絕對的標準。有些股票市盈率過了100，你仍然認爲它會漲，因爲大家看到它的預期。相反，有些股票市盈率低到個位數，仍然沒有人出手，因爲沒有預期。
經濟學裡從來沒有定義什麼叫泡沫，怎麼樣測算泡沫，人們也沒有就泡沫問題達成過共識。比如房地產市場的市值超過GDP多少，就一定意味着有泡沫？沒有任何定論。有時候大家比較痛恨泡沫，但是當真正沒有泡沫的時候，你會發現經濟可能比有泡沫的時候還要糟糕。從老百姓對房價的購買力來講，中國絕大多數城市的房價相對於那些想要房子的人而言，現在已經相對比較合理了。
02、談城市發展：
很多城市給年輕人提供的多元就業機會，削弱了北上廣深的競爭力
北上廣深的房價並不是不跌的神話。過去二十多年，北上廣深在每一次中國房地產調整的時候也在調整。只是很多人不研究、不觀察，總是以爲北上廣深的房價一直在漲，而且每一次調整的漲幅還很大。每一次房地產大週期，它們都會調整，因爲市場也有一個供求關係。特別是當中國的人口出現轉折點以後，很多年輕人不像過去一樣，不再以留在北上廣深作爲首要目標。
過去主要的機會就在北上廣深，就在這些主要的城市，現在已經不是這樣了。比如有人從事電商行業，做電商爲什麼要在生活成本高的北上廣深呢？很多城市給年輕人提供的多元就業機會，削弱了北上廣深的競爭力。到一個小城市去花2萬塊錢一平米買的可能是豪宅，在北京10萬塊錢一平米買的房子可能是老破小，所以年輕人可能不會選擇留在這裡了。
而且自從中國進入高鐵時代，城市之間的差距在慢慢縮小。在長三角一帶，很多小城市的人是不願意去大城市生活的，因爲我坐高鐵半個小時就能到大城市，我的幸福指數、舒適度遠遠高於上海以及周邊的其他大城市，而且小城市的產業也發展得很好，很多產業現在也往周邊的小城市進行轉移。
我倒不覺得，北上廣深的房地產限購會徹底廢除，但是調整的空間還很大。現在的限購政策，包括北上廣深的房貸政策，與目前整個的市場也是不匹配的。二套房的房貸仍然太高，首付比例仍然太高。我一直想給北上廣深的管理者喊話：北上廣深已經沒有那麼值錢了，北上廣深的房子已經沒有多少人搶了。現在留在這個地方的人想改善一下居住需求，你們就應該鼓勵，而不是還把改善住房需求的首付比例放那麼高。北京主城區的二套房首付比例仍然是60%，放在全球仍然是最高的，房貸利率仍然太高，這和當前北上廣深四個城市房子主流的需求是背道而馳的。
我們呼籲降低北上廣深的購房門檻，放鬆限購，是不是又是鼓勵大家多買房子？不是。因爲現實的改善性的購房需求太大了。既然是鼓勵改善住房，我們在政策層面怎樣體現出鼓勵？門檻降低一點，特別是在目前整個市場還在調整的情況下。
03、談投資：
日股短期暴漲蘊藏風險，也不建議高位投資黃金
2023年以來，日本股市表現太搶眼：日經225指數實現近30%的漲幅，表現僅次於納斯達克。日本股市表現好的原因，並不主要是日本的投資者看好日本股市，而是國際的投資者，比如巴菲特大量地押注日本股市。爲什麼國際的投資者會看好日本股市？因爲日元貶值，大家認爲日本股市相對便宜，就有投資價值了。2024年3月4日，東京股市首次升破40000點大關，創下1985年計算日經225指數以來的歷史新高。2023年，日經225指數才2萬多點。這個漲幅太嚇人了。什麼是泡沫？短期內的暴漲可能就是泡沫。所以我認爲日股短期調整的概率很大。當然也有人替日股辯護，“你別看日股漲得多，但其市盈率並不高，所以可能在補漲。”但是短期內的急劇上漲，一定蘊藏着風險。
馬光遠：日本經濟恢復正常，主要靠的是時間（來源：C位觀察）
日本從泡沫經濟破滅以後，其實一直在找辦法。一會兒出貨幣政策，一會兒出財政政策，一會兒是結構性的改革，一會兒是人口政策等。安倍經濟學其實是建立在過去很多措施，包括失敗的舉措基礎上的。也就是說，日本經濟經過這麼多年的停滯以後，過去的那些殭屍企業也差不多解決完了。從1991年破滅到二十多年後的2013年，整個債務週期、包括風險週期、修復週期，也差不多結束了。所以我倒不覺得一定要神話安倍經濟學。
甚至可以講，幫助日本經濟走出過去困境的，最主要的工具是時間。已經用了30年時間，還有什麼經濟病症不能醫治呢？安倍經濟學是一方面，另一方面，這三十多年的努力，可能都沒有白費。日本經濟現在差不多恢復正常了，但是遠沒有一些人說得那樣好，遠沒有日本股市表現出得那麼好。但是我也要提醒，它仍然有亮點，有可圈可點的地方。
馬光遠：不建議現在高位投資黃金，沒有多少因素支撐上漲（來源：C位觀察）
2023年以來黃金價格目前爲止在這樣一個高位，還是有點不可思議的。我一直認爲黃金價格太高了，沒有多少支撐因素。中國的購買者是一個因素，央行是一個很重要的因素。但是經過過去幾年央行大幅度地購入黃金，2024年以後，全球的央行還會不會成爲推動全球黃金價格上漲的力量？這要打問號。所以在這個位置要再去做一些投資的話，我認爲已經沒有太高的價值了。
當然如果從一個很長的週期來講，黃金突破2000至2200美元/盎司，也不算高。考慮到通脹等等，黃金的合理價格應該是3000多美元/盎司。但我一直提醒，黃金不是一個很好的投資，它的波動非常大，特別是目前這個高位，要高度關注風險問題。
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